どのような物件が投資に向いているか？

不動産投資における物件選びは洋の東西を問わず、最も重要な要素であることは間違いありませんが、米国における物件選びで頭に入れておくべきポイントを見ていきましょう。

場所選び

投資、居住用を問わず米国の不動産選びで昔から言われている言葉があります。それは、“Location, Location, Location”です。日本語で言えば、一に立地、二に立地、三、四が無くて五が立地でしょうか。値段も良心的で、メインテナンスが行き届いた、綺麗で立派な家でも、人が住みたがらないエリアにあれば購入は避けるべきで、少々メインテナンスが悪くても、人気エリアにある家を買うべきだという事です。よくある失敗例として挙げられるのは、利回りの良さだけで購入物件を決定してしまう事です。現状利益の高さ、キャッシュフローの良さを最優先に物件選びをすると、物件価格が低い、人が住みたがらないエリアにある物件を選んでしまう事にもなりかねません。そうした物件は往々にして、一度テナントが出てしまうと、次がなかなか見つかりません。一時期の利回りが高くても長い目で見ると損をすることにもなりかねません。

メインテナンス費用

投資不動産に不可欠な費用の一つはメインテナンス費用です。海外在住の投資家が米国に不動産を購入し、運営する場合、不動産管理会社の力を借りることになります。その管理会社を管理するのがオーナーの最重要な役割です。例えば、物件購入する前に細かくその物件の状態を把握しておくことが、将来のメインテナンス費用の節約につながります。購入時に入居者が居ない場合、決まる前に今後修理が必要になりそうなところは直しておくべきです。また、費用が掛かりそうな部分は事前に手を打っておくことも大事です。その方法やアイデアを管理会社と打ち合わせをして事前に方針を決めておくことが大事でしょう。例えば、綺麗な芝生が家の前やバックヤードにあると家の見栄えもよく、テナントは喜びそうですが、いいコンディションを維持するのには費用が掛かります。芝刈りや水道代、スプリンクラーのメンテナンスなどです。また、庭師がスプリンクラーを壊てしまう事もよくあり、壊れたことに気付かず芝生や花を枯らしてしまう事もあります。このような場合は、大家にもテナントにも手間が掛かることになってしまいます。プールも定期的なメインテナンスが必要なものの一つで、壊れると高額な修理代が掛かります。部屋の中のブラインドなども修理が簡単にできるブラインドの羽が天井から床に向かって縦についているものを選ぶと、壊れても羽一枚交換するだけで費用が掛からないという様な事もあります。事前の準備が後々大きなキャッシュフローの差になります。

物件のタイプ

日本では２世帯住宅は以前からかなり一般的ですが、米国でも最近増え始めています。コロナ禍以降、急激なインフレの為、物件価格が大きく上昇し、またローン金利が２倍以上の跳ね上がったので、若い世代の物件購入が難しくなっています。その為、両親と同居する子供、兄弟や友達と共同で一戸建てを購入するケースも増えています。さらに、賃貸の場合でも１家族だけでなく、複数家族で借りる場合もあり、ベッドルームが４，５など大きな家や、裏庭に離れ（ＡＤＵ）がついている物件が人気です。そのような大きな物件は通常より高額な家賃が期待できる為、キャッシュフローもよくなる傾向があります。また、賃貸物件が少ない地域や人口が急増しているところも高い家賃が期待できます。コンドミニアムの場合は管理費が徐々に上がりキャッシュフローの足を引っ張ります。さらに、古い物件の場合は、屋根の修理、壁のペンキの塗りなおし、共同部分の修理など高額な費用が掛かる場合があるので、注意が必要です。
このように、物件選びはには、エリア、物件の状態、物件のタイプなどいくつかのポイントがあります。さらに、プロの投資家ともなれば、物件の所在地の市役所へ出かけ、将来の大きなプロジェクトや都市計画を確認する方もいます。都市の将来性を見るのです。これは株式等における会社の将来性やバランスシート、貸借対照表を確認することに似ていますね。

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